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RÉGIMEN JURÍDICO DE LA  COMPRAVENTA Y  ALQUILER DE INMUEBLES EN ESPAÑA

 

 

Asesoramiento Jurídico Inmobiliario

En el régimen de propiedad, establecido en el Código Civil, corresponde al dueño de cada piso o local:

 

El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.

 

¿Que se debe conocer realmente cuando compra una vivienda?, es una pregunta que se realiza cualquier consumidor normal, nosotros le ofrecemos una serie de pasos para que cuando decida comprar un vivienda, obtenga la información precisa y sepa lo que realmente necesita saber:

 

Derecho de Información del consumidor, en la compra de vivienda:

 

1. El nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción en el Registro Mercantil, del vendedor.

 

2. Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.

 

3. Descripción completa de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios. Materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios accesorios.

 

4. Datos de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo.

 

5. Precio total de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago, con expresión detallada de los siguientes datos:

 

    a) Precio total de la venta, que se entenderá, que incluyen en su caso, los honorarios de Agente mediador y el IVA, si la venta se halla sujeta a este impuesto. En otro caso se indicará la cuota que corresponda por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

 

    b) Forma de pago. En el caso de preverse aplazamientos se indicará el tipo de interés aplicable y las cantidades que corresponderá abonar por principal e intereses y fecha de vencimiento de unos y otros.

 

    c) Medios de pago admisibles para las cantidades aplazadas.

 

    d) Garantías que deberá constituir el comprador por el precio o la parte de él, aplazado.

 

6. Copia de la licencia de obras, de la cédula urbanística de la que resulte el cumplimiento de las operaciones de parcelación, y de la licencia de primera ocupación de la vivienda.

 

7. Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, en su caso, así como información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad.

 

8. Información sobre el pago de los tributos de todas clases que graven la propiedad o utilización de la vivienda.

 

9. Forma en que está previsto documentar el contrato con sus condiciones generales y especiales.

 

10. En el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que se encuentra la edificación.

 

11. Cuando se trate de primera transmisión se indicará el nombre y domicilio del Arquitecto y el nombre o razón social y domicilio del constructor.

 

12. Escritura ante Notario y Registro de la Propiedad:

 

Las dos garantías jurídicas fundamentales que ofrece el sistema legal español al comprador de una vivienda son la Escritura Pública y el Registro de la Propiedad.

 

La Escritura Pública ante Notario supone una garantía esencial para el comprador porque:

 

    a) Prueba en juicio y fuera de él la propia existencia del contrato de compraventa y lo pactado por las partes contratantes en él.

 

    b) En virtud de su otorgamiento se adquiere la propiedad sin ningún requisito ulterior.

 

    c) Implica necesariamente un control del Notario sobre todos los aspectos jurídicos relacionados con la vivienda (titular de la misma, estado de cargas, situación urbanística, aspecto fiscal, etc), que coloca al comprador en una zona segura al margen de riesgos y posibles ilegalidades.

 

    d) La escritura pública goza de la presunción de legalidad, que sólo puede ser destruida por una sentencia judicial.

 

La inscripción en el Registro de la Propiedad representa una segunda garantía ya que aporta un efecto jurídico de gran importancia práctica, que es la eficacia de la adquisición frente a terceros. Dicha eficacia frente a terceros implica que el comprador no se verá afectado por cargas o problemas jurídicos que no estaban reflejados en el Registro de la Propiedad en el momento de inscribir el comprador la vivienda comprada a su nombre.

 

La vivienda, como adquisición más importante que realizan los ciudadanos a lo largo de su vida, viene siendo en los últimos tiempos un elemento de propiedad muy significativo, por ello es conveniente conocer el régimen de adquisición, que no es otra que la compra venta, no obstante en los últimos años ha aparecido otra modalidad que se ha mal llamado, multipropiedad, su legislación aplicable es:

 

Ley 42/1998, de 15 diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias (BOE núm. 300, de 16 de diciembre de 1998). [Modificada por la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social (BOE núm. 313, de 30.12.2000, p. 46631 ss.). La modificación afecta a los arts. 8.2.b), 8.2.e), 8.2.h), 9.3, 9.4, 10.3, 14 y 19, y a la Disposición Adicional 2ª.] [Modificada por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social (BOE núm. 313, de 31-12-2001, p. 50597.). La modificación introduce los arts. 8º.2. l) y 9º.1 13º.] [Modificada por la Ley 39/2002, de 28 de octubre, de transposición al ordenamiento jurídico español de diversas directivas comunitarias en materia de protección de los intereses de los consumidores y usuarios (BOE núm. 259, de 29-10-2002, pp. 37922-37933). La modificación afecta a la rúbrica del capítulo III del Título I e introduce un artículo 16 bis.].

 

LA MULTIPROPIEDAD O RÉGIMEN DE APROVECHAMIENTO DE VIVIENDA POR TURNOS

 

La ley regula el fenómeno que se conoce como "multipropiedad" o "time-sharing". La ley llama, a lo que los consumidores adquieren cuando compran uno de estos productos, derechos de aprovechamiento por turno, y prohíbe la utilización del término "multipropiedad" o cualquier otro que contenga la palabra "propiedad" porque el consumidor no va a ser propietario del inmueble sobre el que recae el derecho.

 

He aquí algunas preguntas que puede hacerse el consumidor que se propone adquirir un derecho de esta naturaleza en España:

 

¿Qué es un derecho de aprovechamiento por turno (multipropiedad)?

 

 Es el derecho por el que el consumidor puede utilizar un alojamiento amueblado en un inmueble turístico durante un período determinado al año y recibir, durante este tiempo, los servicios necesarios para su adecuado disfrute. El empresario puede haberlo configurado como un arrendamiento de temporada o como un derecho real de uso.

 

¿Han de estar el apartamento y la semana previamente determinadas?

 

 Sí. Sólo si se ha configurado como un arrendamiento puede el empresario venderlo como derecho "flotante", esto es, dejando para un posterior momento la determinación del alojamiento que en el inmueble se va a ocupar y la semana del año durante la cual se va disfrutar de él (temporada determinada, alojamiento y período -semana- determinable por sus condiciones objetivas).

 

¿Cómo puedo conocer las reglas por las que se rige el complejo inmobiliario donde voy a comprar mi derecho de aprovechamiento por turno?

 

 El empresario, antes de vender algún derecho de aprovechamiento por turno, está obligado a editar un folleto que contenga la información esencial para que el consumidor interesado pueda conocer las características concretas del régimen al que pertenece el derecho que se le ofrece (situación del inmueble, descripción del alojamiento, de su mobiliario, de los servicios con que cuenta, etc.) Además, en el Registro de la Propiedad correspondiente al lugar donde radique el inmueble, pues, la escritura reguladora del régimen, necesaria para la válida constitución del mismo, debe inscribirse obligatoriamente.

 

¿Puedo inscribir en el Registro de la Propiedad mi derecho?

 

 Sí, tanto si se configura como -arrendamiento- o como derecho real. La inscripción del mismo evitará que se vea afectado por actos de disposición o por las demandas que se interpongan contra el empresario (embargo, suspensión de pagos...), pero no es obligatoria, y el adquirente es titular del derecho desde la misma celebración del contrato.

 

¿Qué ocurre si, en el complejo, no se prestan los servicios adecuadamente?

 

 En este caso, el consumidor puede dirigirse directamente contra el propietario del inmueble que es, en todo caso, el responsable de una adecuada prestación de los servicios.

 

¿Puedo recurrir a los Tribunales españoles si el contrato se ha celebrado fuera de España o se ha pactado el sometimiento a otras leyes o tribunales distintos de los españoles?

 

 Sí, siempre que el derecho de aprovechamiento por turno se refiera a un inmueble que se encuentre en España. En este caso, el consumidor tiene la plena protección de los tribunales y leyes españolas, cualquiera que sea el lugar donde se haya celebrado el contrato o cualesquiera sean las cláusulas del mismo.

 

Gastos de compraventa de una vivienda:

 

a) Pago de Impuestos: El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el I.V.A., según los casos, así como el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plus Valía Municipal).

 

b) Gastos de Notaría: Son los honorarios del Notario por el otorgamiento de la escritura de compraventa y se calculan con arreglo a un Arancel fijado por el Gobierno. Tales honorarios varían según el precio  de venta reflejado en la escritura. Las escrituras de compraventa de vivienda gozan de una bonificación del 25% respecto del Arancel ordinario.

 

c) Gastos de Registro: Son los honorarios del Registrador por la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad. Al igual que los gastos de Notaría, se calculan con arreglo a un un Arancel fijado por el Gobierno y varían según el precio de venta de la finca. Como en el caso de las escrituras públicas, la inscripción de la compra de una  vivienda en el Registro de la Propiedad goza de una bonificación del 25% respecto del Arancel ordinario.

 

d) Gastos de Gestión o Tramitación: Son los honorarios por la realización de los trámites posteriores a la firma de la escritura de compra (pago de impuestos, presentación en el Registro para su inscripción, tramitación de plus valías, alteración de la titularidad de la finca en el Catastro, etc). En esta partida también pueden incluirse determinados gastos previos a la firma de la escritura, como la verificación registral de la titularidad y estado de cargas de la vivienda.

 

¿Quién debe pagar las escrituras de compraventa de vivienda?

 

El artículo 1.455 del Código Civil establece que los gastos de otorgamiento de la escritura de compraventa son de cuenta del vendedor y los gastos de la primera copia de la escritura son de cuenta del comprador. Ello quiere decir que si en la escritura de compraventa (o en el contrato privado previo a la firma de la escritura compraventa) se pacta que los gastos de escritura se satisfagan "según Ley", o bien no se establece ningún pacto sobre este tema, los honorarios del Notario deberá pagarlos el vendedor, salvo el importe de la primera copia autorizada de la escritura de compraventa, que deberá pagarla el comprador.

 

En cualquier caso, cabe que el vendedor y el comprador establezcan cualquier tipo de pactos o acuerdos acerca del pago de los honorarios del Notario. A falta de pacto expreso, se aplicará en todo caso lo que dispone el citado artículo 1.455 del Código Civil.

 

¿Y los gastos de inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad?

 

Los honorarios del Registro de la Propiedad por la inscripción de la vivienda a nombre del comprador deben ser pagados por éste, salvo que haya un acuerdo de las partes contratantes en otro sentido.